国による外国人旅行者の招へい施策や来年開催される東京オリンピックに伴い、
現状としても旅行者を受け入れる宿泊施設不足が懸念されているなかで、
親から相続をうけ、誰も住まなくなった家屋の有効活用や、国際交流、あるいは賃貸住宅の投資効率のアップなどを目的とし、民泊事業を検討されている方は、ご相談ください
☎047-316-1042
目次
住宅宿泊事業法で定める三種類の事業者
・「住宅宿泊事業者」
⇒住宅宿泊事業法第3条第1項の届出をして、住宅宿泊事業を営む者
・「住宅宿泊管理業者」
⇒住宅宿泊事業法22条第1項の登録を受け、住宅宿泊管理業を営む者
報酬を得て、住宅宿泊管理業務を行う事業をいいます。住宅宿泊管理業務とは、法第５条から第10条までの規定による業務及び住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関する業務をいいます
⇒「住宅宿泊管理業許可」については、こちらへ➡
・「住宅宿泊仲介業者」
⇒住宅宿泊事業法第1項の登録を受け、住宅宿泊仲介業を営む者
報酬を得て、住宅宿泊仲介業務を行う事業をいいます。住宅宿泊仲介業務は、次の行為をいいます。
(１）宿泊者のため、届出住宅における宿泊のサービスの提供を受けることについて、代理して契約を締結し、媒介をし、又は取次ぎをする行為
(２）住宅宿泊事業者のため、宿泊者に対する届出住宅における宿泊のサービスの提供について、代理して契約を締結し、又は媒介をする行為
⇒「住宅宿泊仲介業許可」については、こちらへ➡
住宅宿泊事業者
民泊を検討されるうえで、pointとなるのは、年間１８０日以上の営業を行うか行わないかによって目指すべき方向が変わります。
１８０日以上の営業を行う場合・・・
旅館業法（簡易宿所営業）の許可が必要となります。
メリットとしては、営業日数制限がないためより業として営利の追求ができます。
デメリットとしては、住宅宿泊事業法の届出に対し許可が必要となりますのでハードルが高いこと、また、建築基準法上の用途地域で住居専用地域においては、営業することができません。
１８０日を超えない営業を行う場合・・・
住宅宿泊事業法の届出が必要となります。
メリットとしては、届出で済むので、旅館業法の許可に比べハードルが低いこと、また、住居専用地域においても営業をすることができます。（条例で禁止の自治体あり）
デメリットとしては、投資効率等を考えると旅館業許可の方が良い事。
住宅宿泊事業（民泊）とは・・・
「旅館業法第３条の２第１項に規定する営業者以外の方が、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が、年間１８０日を超えないもの」となります。
※１８０日以上泊めると罰則有。過少申告をしても仲介業者から当局に報告が入るので必ずばれます。
| 旅館業法（簡易宿所営業） | 民泊新法（家主居住型） | 民泊新法（家主不在型） | |
|---|---|---|---|
| 行政への手続者 | 事業者 | 家主 | 家主／管理者 |
| 申請区分 | 許可 | 届出 | 届出 |
| 営業日数制限 | なし | １８０日 | １８０日 |
| 居室の床面積 | ３３㎡以上 | なし | なし |
| 住居専用地域営業 | × | △条例で禁止自治体あり | △条例で禁止自治体あり |
| 自動火災報知機 | 必要 | △（50㎥以上は必要） | 必要 |
| 目的 | 投資・営利 | 文化交流 | 休眠地活用 |
| 収益性 | 〇 | △ | △ |
届出・許可
・届出先は各都道府県知事あてとなります。
・書類の提出先は、各自治体の保健衛生担当部課、保健所となります。
・自治体により提出先が異なるので確認が必要となります。
年間１８０日の営業可能日数
1年間＝毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで
1日＝正午から翌日の正午まで
※正午を超えてチェックアウトした場合は2日でカウントされます。
民泊の形態
家主居住型・・・家主が居住しながら、住宅の一部を宿泊施設として提供する場合
家主不在型・・・宿泊提供する際に、家主が不在となる形態で宿泊施設を提供する場合
対象となる「住宅」
１．設備要件
次の4つの設備が設けられている必要があります。
①台所 ②浴室 ③便所 ④洗面設備
※台所は、必ずシンクを備えた物が必要。
※浴室・洗面設備は、ユニットバス等も認められます。また、浴室については、浴槽がなくてもシャワーがあれば足り、便所については、和式・洋式は問いません。
２．居住要件【対象となる家屋】
①現に人の生活の本拠として使用されている家屋
証明方法・・・建物登記事項証明書、住民票、住基ネット等
②入居者の募集が行われている家屋
ただし、広告において故意に不利な取引条件を事実に反して記載している等入居者募集の意図がない事が明らかである場合は認められません。
証明方法・・・当該募集の広告紙面の写し、賃貸不動産情報サイトの掲載情報の写し等
③随時その所有者、賃貸人又は転借人の居住の用に供されている家屋（別荘や空き家等）
証明方法・・・届出住宅周辺における商店で日用品を購入した際のレシート
届出住宅と自宅の間の公共交通機関の往復の領収書の写し
※事業の用に供されている家屋は、住宅とはみなされませんのでご注意ください。
届出に必要な書類、手続きについて
届出に必要な書類や手続きは各自治体で異なります。事前に必ず自治体担当者と相談が必要となりますので、ご留意ください。
その他法令の適合性
自治体の条例、建築基準法、消防法令、水質汚濁防止法、大気汚染防止法等
| 住宅宿泊事業法業務 | |
|---|---|
| 事前調査 |
￥25,000~ 自治体への事前調査 ※調査の結果、申請不可の場合もあります。 |
|
住宅宿泊事業者届出 |
￥150,000～ |
|
旅館業法（簡易宿所営業）許可 |
￥200,000～ （別途申請手数料 81,000円 ） |
|
住宅宿泊管理業許可申請 |
￥150,000～ （別途申請手数料 90,000円） |
| 住宅宿泊管理業者許可申請 |
￥75,000～ （別途申請手数料 90,000円） 宅地建物取引業・マンション管理業者の場合 |
|
住宅宿泊仲介業許可申請 |
￥300,000～ （別途申請手数料 90,000円） |
| 管理受託契約書作成 |
￥25,000～ |
| 従業者証明書作成 |
￥15,000～ |
| 宿泊約款作成 | ￥50,000～ |
| 防災計画作成 |
￥25,000～ |
| 図面作成 |
￥25,000～ |
住宅宿泊事業者の業務
①宿泊者の衛生の確保
【１】居室の床面積は、宿泊者１人当たり3.3㎡以上を確保すること
【２】清掃及び換気を行うこと
②宿泊者の安全の確保
【１】非常用照明器具の設置
【２】避難経路の表示
【３】火災その他の災害が発生した場合の宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置
③外国人観光客である宿泊者の快適性及び利便性の確保
【１】外国語を用い、届出住宅の設備の使用方法に関する案内をすること
【２】外国語を用い、移動のための交通手段に関する情報を提供すること
【３】外国語を用い、火災その他災害が発生した場合の通報先に関する案内をすること
【４】外国人観光客である宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置をすること
④宿泊者名簿の備付け等
【１】本人確認を行ったうえで作成すること
【２】作成の日から三年間保管すること
【３】宿泊者の氏名、住所、職業及び宿泊日を記入すること
【４】宿泊者が外国人のときは、その国籍及び旅券番号を記載すること
⑤周辺地域の生活環境への悪影響防止に関し必要な事項の説明
【１】騒音の防止のために配慮すべき事項
【２】ごみの処理に関し配慮すべき事項
【３】火災の防止のために配慮すべき事項
⑥苦情等への対応
【１】苦情等への対応
【２】届出に関連して実施すりことが望ましい措置
標識の表示
住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に、下図のような標識を提示する義務があります。（道から見える場所や、集合住宅での郵便受け）
都道府県知事への定期報告
住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、毎年２月、４月、６月、８月、１０月及び１２月１５日までに、それぞれの月の前２月における、次に掲げる事項を知事（又は権限移譲している市区町）に報告する必要があります。
・届出住宅に人を宿泊させた日数
・宿泊者数
・延べ宿泊者数
・国籍別の宿泊者数の内訳
※民泊ポータルサイトに登録しますと、そこから報告が行えます。
管理業務の委託
住宅宿泊事業者は、次のいずれかに該当する場合は、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。ただし、住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業者である場合において、自ら住宅宿泊管理業務を行う場合については、委託不要
１．届出住宅の居室の数が、５を超える場合
２．届出住宅に人を宿泊させる間、不在となる場合
※日常生活に必要な通常行為（買い物・子供の送迎等）の不在は除く
例外）住宅宿泊管理業者に委託しなくてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがないと認められる場合
【１】届出住宅と自宅が同一の建築物もしくは敷地内にあるとき又は隣接しているとき
【２】届出住宅の居室であって、それに係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊事業者が自ら行うものの数の合計が５以下であるとき
※事業者が法人の場合は、必ず管理業者の委託が必要となります。
なお、住宅宿泊管理業務の委託は、住宅宿泊管理業務の全部を契約により委託する必要があります。また、委託しようとする住宅宿泊管理業者に対し、予め届出書及び添付書類の内容を通知する必要があります。
管理業務の一部のみを住宅宿泊事業者で自ら行う場合であっても、全部について委託する必要があり、一部のみを自ら行う場合、住宅宿泊管理業者との間で再委託契約の締結が必要となります。
住宅宿泊事業を実現する上での課題
①分譲マンションで民泊を行う場合の注意点
（１）マンションの管理規約で民泊が禁止されていないこと
（２）ほかの部屋で民泊がすでに営まれているか確認
（３）実務上マンションでの民泊は厳しい
・マンション管理規約の問題・・・ほとんどのマンションで民泊禁止
・消防法上の問題・・・民泊を始めると消防法上、建物の用途が変わってしまう可能性
例）必要なかった消防設備の追加設置、防災管理者の設置、誘導灯の設置
・家主同居型であれば可能性あり、ただしマンション管理規約に違背しないこと
②欠格事由
次の欠格事由に当たる場合、申請の棄却又は却下となります。
（１）心身の故障により住宅宿泊事業を的確に遂行することができない者として国土交通省令・厚生労働省令で定める者
（２）破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者
（３）住宅宿泊事業の廃止を命ぜられ、その命令の日から3年を経過しない者
（４）禁錮以上の刑に処せられ、又はこの法律若しくは旅館業法の規定により罰金の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることが亡くなった日から起算して3年を経過しない者
（５）暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
（６）営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人が（１）から（５）のいずれかに該当するもの
（７）法人の役員のうちに（１）から（５）までのいずれかに該当するものがあるも者
（８）暴力団員等がその事業活動を支配する者
※上記内容を隠したまま申請をしたとしても、後日取消となりますので、包み隠さずお話しください。万一、お話いただくことなく後日取消となった場合でも、報酬等に関しては返戻いたしません。
③住宅が賃貸物件の場合
住宅宿泊事業を営もうとする物件を、事業者が賃借または転借している場合は、以下の書類の提出が必要になります。
（１）賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
（２）転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
（３賃貸借契約書に民泊の営業についての承諾の記載があれば、その契約書でも可
④届出住宅の安全確保措置
住宅宿泊事業の実施においては以下の措置が必要となります。
（１）非常用照明器具の設置
火災時に、煙・ガスに巻かれることなく地上まで避難できる通路等の安全性を確保するための器具で、原則避難通路および宿泊室への設置が義務付けられています。
非常用照明器具は、建築基準法施行令第126条の５に規定する構造基準に適合する非常用の照明装置とする必要があります。一般的には、日本照明工業会（JLMA)が自主的に評定しているJIL適合マークが貼付されている製品がこれに該当しています。
非常用照明器具の設置が不要となる場合又は不要となる場所
・宿泊室の床面積の合計が50㎥以下でかつ家主が不在とならない場合
・外気に解放された通路
・宿泊室、避難経路以外の室（クローゼット、トイレ、洗面所、浴室）
・その他例外として不要となるケースがありますので個別にご相談ください。
（２）防火区画等について
①適用の有無について下記の場合、防火の区画等の実施が必要となります。
・宿泊室の床面積の合計が50㎥を超えてでかつ家主が不在となる
・届出住宅の複数の宿泊室に同時に複数のグループを宿泊させる場合
②実施内容について以下のA)からC)のいずれかの対応が必要となります。
A）防火の区画
１）宿泊室と避難経路の間を準耐火構造の壁で区画し、その壁を小屋裏又は天井裏まで到達させる。
２）4以上の宿泊室が互いに隣接する場合に、宿泊室間を3室以内ごとに準耐火構造の壁で区画し、その壁を小屋裏又は天井裏まで到達させる。
３）隣接する2以上の宿泊室の床面積の合計が100㎡を超える場合には、100㎡以内ごとに準耐火構造の壁で区画し、その壁を小屋裏又は天井裏まで到達させる。
４）給水管、配電管その他の管が（1）から（3）までの壁を貫通する場合には、当該管と準耐火構造の区画との隙間をモルタルその他不燃材料で埋める。
５）換気、暖房又は冷房の設備の風道が（1）から（3）までの壁を貫通する場合には、当該風道の準耐火構造の区画を貫通する部分又はこれに近接する部分に、火災による急激な温度上昇の際に自動開閉し、閉鎖した際に防火上支障のない遮煙性能と遮炎性能を有する防火ダンパーを設ける。
B）自動火災報知設備等の設置
消防法令に定められている技術上の基準に適合するように自動火災報知設備等を設置した上で、居室については下記１）～３）のいずれかに適合させる。
１）直接屋外への出口等に避難できることとする
２）居室の出口から屋外への出口等の歩行距離を８ｍ以下とし、壁及び戸（ドアクローザーが設けられているもの等）によって通路と区画する
３）各居室及び各居室から屋外への出口等に通ずる主たる廊下その他の通路の壁及び天井の室内に面する部分の仕上げを難燃材料とし、居室の出口から屋外への出口等の歩行距離が16ｍ以下とし、壁及び戸によって通路と区画する。
Ｃ）スプリンクラー設備等の設置
床面積が200㎡以下の階又は床面積200㎡以内ごとに準耐火構造の壁・防火設備で区画されている部分に、消防法令に定められている技術上の基準に適合するようにスプリンクラー設備等を設置する。
（３）届出住宅の規模に関する措置について
①適用の有無について
届出住宅が一戸建ての住宅又は長屋である場合は規模に関する措置を講じる必要があります。
（下記床面積以上だと火災発生時の避難に支障をきたすおそれがあるため）
ただし、例外のようなケースにおいては、措置の必要はありません。
表１
| 講じる措置（規模の要件） | 左記の例外の場合 | |
|---|---|---|
| イ |
２階以上の各階における宿泊室の床面積の合計を100 ㎡以下とすること |
当該階から避難階又は地上に通ずる２以上の直通階段を設けている場合 |
| ロ | 宿泊者使用部分の床面積の合計を200 ㎡未満とすること |
以下のいずれかに該当する場合 1) 届出住宅が主要構造部を耐火構造又は準耐火構造等とした建築物である場合 2) 1)以外の場合で、宿泊者使用部分の居室及び当該居室から地上に通ずる部分の内装の仕上げとして難燃材料 等が用いられている場合 |
| ハ | 各階における宿泊者使用部分の床面積の合計を200 ㎡（地階 にあっては 100 ㎡）以下とすること |
以下のいずれかに該当する階の場合 1) その階の廊下が３室以下の専用の廊下である場合 2) その階の廊下（３室以下の専用のも のを除く）の幅が、両側に居室がある廊下にあっては 1.6ｍ以上、その他 の廊下にあっては 1.2ｍ以上である場合 |
| ニ |
２階における宿泊者使用部分の床面積の合計を300 ㎡未満とすること |
届出住宅が耐火建築物又は準耐火建築物である場合 |
| ホ |
宿泊者使用部分を３階（届出住 宅の延べ面積が 200 ㎡未満であり、かつ、以下に掲げる基準に適合する場合にあっては、４階）以上の階に設けないこと 1) 警報設備が設けられていること 2) 竪穴部分とそれ以外の部分とが間仕切壁又は戸（遮煙）で区画されていること |
届出住宅が耐火建築物である場合 |
②例外の場合について
次に掲げた対応がされた届出住宅についても安全措置が確保されていることとなります。
Ａ）表１イの例外の場合について（2以上の直通階段）
宿泊室の床面積の合計が100㎡を超える届出住宅の階において、当該階から避難階又は地上に通ずる２以上の着通階段を設けている場合
B)表１ロの例外の場合について（内装の不燃化等）
宿泊者使用部分の床面積が200㎡以上の届出住宅において、下記のいずれかに該当する場合
１）主要構造部が耐火構造、準耐火構造又は同等の準耐火性を有する場合
２）上記以外の場合で、宿泊者使用部分の居室および避難経路が難燃材料、準不燃材料で仕上げられている場合
C)表1ハの例外に場合について（廊下の幅）
宿泊者使用部分の床面積の合計が200㎡超の階の廊下が、下記のいずれかに該当する場合
１）3室以下の専用の廊下である場合
２）廊下の幅が、両側に居室がある廊下にあっては1.6ｍ以上、その他の廊下にあっては1.2ｍ以上である場合
D)表１ニ、ホの例外の場合について（耐火建築物等）
１）２階における宿泊者使用部分の床面積の合計が300㎡以上の場合で、当該届出住宅を耐火建築物又は準耐火建築物としている場合。
２）宿泊使用部分を3階以上の階に設ける場合で、当該届出住宅を耐火建築物としている場合。
ただし、次の場合は除きます。届出住宅の延床面積が200㎡未満であり、かつ警報設備を設ける場合、竪穴部分と竪穴部分以外の部分とを間仕切り壁又は戸で区画する場合（いずれも建築基準法施行令の（基準を満たす必要あり）
⑤届出住宅への消防設備の設置
（１）消防法令適合通知書
民泊の届出には「消防法令適合通知書」の添付が必要となります。
（２）民泊で必要となる可能性のある消防設備・手続
・消火器
・自動火災報知装置
・住宅用火災警報器
・誘導灯
・スプリンクラー
・消防用設備等の点検報告
・防火管理
・防炎物品の使用
（３）消防法令適合通知書取得までの流れ
①管轄消防署での事前相談
②消防設備会社による消防設備の設置
③消防法令適合通知書の交付申請
④消防署による検査
⑤消防法令適合通知書の交付
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